关灯
请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版
开启左侧

公积金和商业贷款有什么不同?

[复制链接]
暖阳 发表于 4 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
 
公积金贷款与商业贷款,有什么不同?对于购房者哪个才是最佳选择?
回复

使用道具 举报

 

精彩评论20

正序浏览
ID真的太难取 发表于 4 天前 | 显示全部楼层
 
目前在中国买房有两种付款方式,一、全款;二、贷款。
贷款又分为:商业贷款和公积金贷款两种。
商业贷款可以用来买住宅、商住;
公积金贷款不能用于购买商住,只能用于买住宅、装修、租房等。
公积金贷款和商业贷款对于购房者的主要不同之处在于(1)额度(2)贷款利率(3)流程

(1)额度
商业贷款:第一套房首付需要至少3成,第二套房需要首付至少6成,第三套房停贷。(要求收入证明开到每月还款额的两倍)
公积金贷款:第一套房首付需要3成(北京的情况是90平米以下的普通住宅可以2成),第二套房需要首付至少6成(每个省份都有公积金贷款额度的限制,北京根据信用评级略有差别,80-104万不等。),第三套房停贷。
(主要指的是住宅,商住不分一套二套,一律首付至少五成)。

(2)贷款利率
目前商业贷款的基准利率是:6.55,商业贷款分为等额本金和等额本息两种还款方式,简单来说,等额本息就是每月还款数额是一样的,等额本金就是每个月约还越少,但最开始压力很大。
公积金贷款的基准利率是:4.5
北京目前的情况是
a.首套房基本上是基准利率,但也有部分楼盘因为合作银行不同,能给出9-9.5折的折扣。
b.二套房基本上是1.1倍利率。
举个例子:
首套房贷款80万,30年,按照基准利率计算。
商业等额本息需要还102.98万利息,
公积金贷款需要还65.93万利息。

(3)贷款流程
商业贷款的流程是:双方签订买卖合同-评估-银行面签-批贷-过户-抵押登记-放款
公积金贷款的流程是:双方签订买卖合同-评估-公积金管理中心初审-面签-过户-放款-抵押登记办理
回复

使用道具 举报

 
sl08290904 发表于 4 天前 | 显示全部楼层
 
总的来说,公积金贷款利率低、限制多、手续慢、额度低;商业贷款利率高、限制少、手续快、额度高。





首先看一张表,以贷款总额为120万(北京的公积金贷款最高额度)、贷款期限30年为例,对比等额本息还款的商业贷款、等额本金还款的商业贷款、公积金贷款的主要差别。最明显能看到的是,公积金贷款的月供只要5222元,比商业贷款(等额本息)的低了1000多元,月供压力小,并且总利息支出也少了好几十万。

所以对购房者来说,在条件允许下,公积金贷款相对来说更划算。
但是如果在需要贷款额度超过120万,并且首付款比较少的情况下,可能还是不得不选用商业贷款。(虽然还可以选择组合贷,就是在公积金贷款上限范围内的部分用公积金贷款,超出部分走商业贷款,但是因为这样办理,流程和手续会更长,绝大多数情况,卖房者不接受。)

下面详细讲述公积金贷款和商业贷款的差别:

区别一、面对的房屋类型不同

住房公积金贷款只能用于购买70年产权的住宅时使用,除此之外的商办房等类型的房屋是不能申请公积金贷款的;
商业贷款面对的房屋类型较为宽松。

区别二:贷款性质和利率不同

公积金贷款是不以盈利为目的的政策性贷款,利率相对较低。而商业银行贷款是以赢利为目的,利率高一些。
最新的5年以上住房贷款,商贷基准利率为4.9%,而公积金仅为3.25%。
a)首套房基本上都是按照基准利率放贷,部分银行首套房的商业贷款会有10~15%的折扣。
b)二套房的利率基本上是基准利率的1.1倍。

区别三:贷款额度

(感谢指出原先回答中的以偏概全,只说了北京的情况。已修改)
公积金贷款额度上限,每个城市的上限额度不太一样,比如北京是120万。商业贷款没有明确上限,但是总的贷款额度受限于能开出证明的家庭总收入,通常要求家庭月收入为每月还款额的2倍。可以用这个计算一下,自己的贷款总额和相应的月供金额。

下面以北京为例:
公积金贷款:
购买首套住宅最高可贷8成,最高120万;首套房若为商贷无论是否还清,二套房的公积金贷款最高可贷8成,最高80万。若首套为公积金贷款且未还清则不允许再次公积金贷款。
商业贷款:
首套普通住宅最高可贷6.5成,首套非普通住宅最高可贷6成;二套普通住宅最高可贷5成,二套非普通住宅最高可贷3成。

也就是说,如果你购买的房子所需要的贷款超过了公积金贷款的最高限,超出部分将都是你的首付款;如果此时,你选择商业贷款,那么就没有这个限制。

区别四:贷款年限

总贷款年限不超过30年;贷款人年龄加贷款年限不超过70年。 
此外,不同银行和不同城市公积金管理中心规定不同,一般来说商业贷款可以选择的还贷期更长更灵活。可以是等额本金和等额本息两种还款方式,简单来说,等额本息就是每月还款数额是一样的,刚开始还的钱中大部分是利息;等额本金就是刚开始还款金额高,每个月所还的本金是一样的,利息部分会逐渐递减,开始压力很大。

当然,目前各地公积金管理中心对公积金贷款年限和额度的规定并不一样。以北京为例,公积金贷款能贷多久,是根据借款人年龄、房龄,甚至砖混结构还是钢混结构决定。比如:贷款年限加房龄,砖混结构的不超过47年,钢混结构的不超过57年。

区别五:贷款流程

1.公积金贷款
1)市属:
资质审核、房屋核验——网签——评估——面签——初审——签借款合同——缴税——过户——放款——拿房本
2)国管:
资质审核、房屋核验——评估——网签——面签(初审、签借款合同 )——缴税——过户——放款——拿房本
2.商业贷款:
资质审核、房屋核验——网签——评估——面签/审核——缴税——过户——放款——拿房本——拿尾款

区别六:审批时间

商业贷款大约20个工作日,公积金贷款大约需要40个工作日,商业贷款快于公积金贷款。

区别七:适用人群

商业房贷针对所有符合条件的社会公众开放(有合法稳定收入、有效身份证明),而公积金贷款则只对公积金缴纳者开放,且要求严格。
公积金贷款的条件:
1.住房公积金开户一年以上,并连续缴存12个月;
2.仍在“缴存状态”;
3.没有未结清的公积金贷款或政策性贴息贷款。
除此之外,还有两种情况也可以申请公积金贷款:离退休职工或翻修房屋。

区别八:贷款来源

  商业贷款放款源头的来源主要是商业银行等放贷机构筹集的社会公众资金,而公积金房屋贷款则是公积金缉费者缴纳的资金。

区别九:审批机构

  商业房贷主要通过银行审批,决定权在银行;公积金房贷则需要通过公积金管理中心审批,决定权在公积金管理中心,银行只是执行机构。

区别十:利息用途

商业房贷的利息是商业行为的盈利,归相关的投资人,而公积金利息则是有政策规定用途,只能用于保障性住房建设。


以上仅供参考,本回答由链家网房产百科独家整理()

*这是链家的知乎官方机构帐号,我们将随时分享房屋交易的相关知识、经验和见解,在这里你也可以看到,那些房子背后,关于家的故事,欢迎关注我们 :)

本帖子中包含更多资源

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?立即注册

x
回复

使用道具 举报

 
daniao007 发表于 4 天前 | 显示全部楼层
 
行业经验之谈:(微信:186 1688 6966)

2014年的问题,现在又被抬上来了;前面大家回答的都挺全面,时隔两年半,贷款利率、可贷比例都有所变化,我来简单补充一点,供大家参考;

公积金与商贷最大的区别在利率和额度,下面分别做点简单对比:

公积金贷款额度问题:

首套住房,单人最高可贷60万(50万+10万补充公积金),单套房不超过120万(100万+20万补充公积金);

如果夫妻2个人额度贷不足100万,父母公积金又没用过的话,也可以参贷、一起贷100万(父母可以不上产证参贷的);这里有一点好处,如果父母快到退休年龄了,参贷仍然不影响贷款年限;

二套改善型住房,引用公积金管理中心的公告吧:
沪公积金管〔2016〕18号
上海市公积金管理中心:
    为了进一步促进本市房地产市场平稳健康有序发展,严控贷款风险,保障资金安全,加强差别化信贷管理,经市住房公积金管理委员会审议通过,现就调整本市住房公积金个人贷款政策有关事项通知如下:
    一.加强住房公积金差别化信贷政策审核
    (一)缴存职工家庭名下在本市无住房和公积金贷款记录的,认定为首套住房;无住房、有一次公积金贷款记录的,或已有一套住房、购买第二套符合改善型认定条件的,均认定为申请第二套改善型住房贷款。
    (二)停止向符合下列情况的借款申请人发放贷款:
    1、已有两次公积金贷款记录的缴存职工家庭。
    2、购买第二套非改善型住房的缴存职工家庭。
    二.调整第二套改善型住房贷款政策
    认定为首套住房的,公积金差别化信贷政策保持不变。
    认定为第二套改善型住房的,公积金贷款利率调整为同期首套住房贷款利率的1.1倍;家庭最高贷款额度调整为80万元(个人最高额度调整为40万),有补充公积金的调整为100万元(个人调整为50万);公积金贷款首付款比例,普通住房不得低于50%;非普通住房不得低于70%。
    三.调整计算公积金贷款的还款能力比例和存储余额倍数。本市计算公积金贷款还款能力的每月还本额占月工资基数比例调整为不超过40%;计算公积金贷款额度的存储余额倍数调整为30倍,补充公积金的存储余额倍数调整为10倍。
    四.严格首付资金真实性审核和信用审查。市公积金中心应要求各受托机构继续严格对首付资金真实性审核,进一步加强对借款人家庭信用状况、还款能力审查。对有不良信用记录的借款人应从严审批贷款。尚未还清公积金贷款的借款人,不得办理除还贷以外的其他公积金提取业务。
    本通知自2016年11月29日起执行。
上海市住房公积金管理委员会
2016年11月28日

上面的公告,并不影响首套自住购房的职工家庭,对在本市无房和无公积金贷款记录的职工,在首付款比例方面仍然按照购房90平米以下不低于20%,90平米以上不低于30%的政策执行;

公积金贷款年限问题:

35年-房龄,比如房龄10年了,就可以贷35-10=25,最多就可以贷25年;
当结果少于15年时,也可以按照15年贷,只要贷款年限加房龄不超过70年土地使年限就行;

65年-年龄,比如张某今年45岁,65-45=20,最多可贷20年;

首套公积金贷款利率(利率:3.25%)


100万等额本息30年月供:4352元;总利息:56.67万元;
100万等额本金30年月供:5486元递减;总利息:48.89万元;

100万等额本息20年月供:5672元;总利息:36.13万元;
100万等额本金20年月供:6875元递减;总利息:32.64万元;

首套商业贷款利率(基准利率4.9%;打95折:4.66%)

100万等额本息30年95折利率月供:5163元;总利息:85.85万元;
100万等额本金30年95折利率月供:6661元递减;总利息:70.09万元;

100万等额本息20年95折利率月供:6413元;总利息:53.92万元;
100万等额本金20年95折利率月供:8050元递减;总利息:46.79万元;

商业贷款年限问题:


主流银行:45年-房龄,比如房龄20年,45-20=25,最多贷25年;
部分银行:55年-房龄或者50年-房龄;一般超过50年房龄的拒贷;

65-年龄:张某今年45岁,65-45=20,最多可贷20年;

商业贷款额度问题:

在上海,一般低于30万的商业房贷,银行嫌少、是不给贷的,少部分银行能接受最低20万的额度;(一般组合贷款,公积金额度用足,商业贷款可能只贷二三十万,就要选银行了)

首套可贷房屋评估价65%;
二套普通住宅,可贷房屋评估价的50%;
二套非普住宅,可贷房屋评估价的30%;

月供不能超过家庭收入的50%(这个条件弹性空间比较大,要评估家庭总收入情况与支出情况);

好累啊,上班时间避开领导写了这么多,希望对大家有帮助;时间仓促、有时间再调整补充;
回复

使用道具 举报

 
赖海清 发表于 4 天前 | 显示全部楼层
 
省钱、省钱、给你省钱。(只看结论的看到这里就可以了。)
想要知道可以省多少,更喜欢刨根问底的可以跟着我算一笔账。
假定你要入手一套50万的房屋,贷款20万,贷款25年。 那么在接下来的25年,你分别选择了商业贷款和公积金贷款,你需要偿还的贷款总额分别是多少呢?
先来看商业贷款




如图:商业贷款每月需还款 1157.56 元,累计还款347267.17元。
接下来看公积金贷款




如图:公积金贷款每月需还款 974.63 元,累计还款292389.74元。
比起商业贷款而言 ,公积金贷款累计还款总额节省54877.43元。(省了多少一目了然了)
这就是为什么我们喜欢公积金贷款的原因了。
当然,如果你的贷款金额过大,公积金贷款金额满足不了,可以商业贷款和公积金贷款同时选择,这就是人们常说的混合贷了。但据我所知,二手房买卖买家比较排斥混合贷,因为贷款下来的时间会较慢。
这些就是题外话了
注释:1、贷款我选择的是等额本息(通货膨胀是我选择它的理由),想了解更多的,有时间我们可以细聊。
          2、货币宽松政策时,银行鼓励买房人贷款会给出一个贷款折扣,当然随着2017年各种限购措施的实施,银行一再收紧货币,商贷打折已经是往事如烟了。
结论

关于商业贷款与公积金贷款的区别你知道俩字就够了
省钱。

也许你应该把这两条做个笔记
1、贷款利率不同 公积金贷款5年以上贷款利率为3.25%,产生的总利息低。 商业贷款,无折扣的情况下贷款利率为4.9%,贷款的总利息比较高。
2、贷款的额度不同 公积金的贷款额度受个人公积金缴存年限、余额的限制,此外,政策还规定了公积金的最高可贷款额度;组合贷款和商业贷款的贷款额度比公积金的贷款额度高。
我不会在评论中回复具体保险咨询及方案评估。
具体咨询方案通过值乎。

本帖子中包含更多资源

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?立即注册

x
回复

使用道具 举报

 
zxf85577717 发表于 4 天前 | 显示全部楼层
 
忍不住回答一次…第一次回答问题啊~本人三线城市公积金工作人员。别的地方政策如何不清楚,但是我们这个小城市公积金贷款可以贷到40万。住房均价(注意是均价)6000左右,最长30年,首套房年利率4.5%,同样是40万30年的话,公积金贷款比商业贷款节省18万。
   貌似跑题了…公积金贷款是委托商业银行(基本是五大行)进行放款,利率低。(前提你得有公积金才能享受这政策啊)。

最后瞎扯几句,公积金缴存是个人承担50%单位承担50%,也就是从你工资里扣了500,单位也得交500,(公积金不计税!可合理避税),交500拿1000啊!因为公积金制度的福利性、互助性,这东西不是你想提就能提的。得符合相关政策,(要不都提没了哪有钱去放贷款啊!)在我们这小城市基本两周左右都能办妥。大家都在说公积金制度没用,有没有想过正要是取消了,你的工资肯定不会多单位该给你交的那部分钱……        表达能力差,请见谅
回复

使用道具 举报

 
zxp被丢弃的猫 发表于 4 天前 | 显示全部楼层
 
一、资金来源不同
公积金贷款是缴存住房公积金职工均可享受的一项贷款政策。当前公积金贷款管理的主体是各城市的住房公积金管理中心,资金来源是职工个人及所在单位缴存的住房公积金,可以简单理解为“取之于民,用之于民”。

而商业贷款是以房产作为抵押物,向银行等金融机构获得一次性借款的交易。商业住房贷款管理的主体是各商业银行,资金来源是各商业银行的自营资金,即银行所吸收的居民或单位存款。

二、贷款对象不同
商业性住房贷款的对象是经资信考察合格,具有还款能力的自然人。一般来说,信用良好,有还款能力的人都可以办理商业贷款。而公积金贷款对象除具备商业贷款所要求的条件之外,还必须是缴存公积金的在职职工。最近,广州公积金贷款新政征求意见稿二稿中也对贷款申请者的资格做了新的规定:本市户籍的,申请贷款时已连续正常缴存住房公积金满6个月,且累计缴存住房公积金24个月以上(含24个月);非本市户籍的,申请时已连续正常缴存住房公积金满12个月,且累计缴存住房公积金36个月以上(含36个月)。尽管这种“累计缴交”的方式要比之前连续缴存24个月和36个月的规定有所放宽,但还是要比商业贷款苛刻得多。

三、贷款流程不同
公积金贷款必须先到住房资金管理中心进行申请,接受住房资金管理中心的初审,初审合格后由住房资金管理中心出具证明,方可办理公积金贷款。整体来说,公积金贷款会比较复杂,审批的时间也会比较长。相比之下,商业贷款在借款人签订购房合同后,直接到相关银行经办机构或与银行签订合作协议的开发商处提供有关材料即可办理,放款也更快。

四、贷款利率不同
从目前的情况来看,公积金的贷款利率要比商业贷款利率低。5年以内公积金贷款利率为4.0%,5年以上是4.5%。而商业贷款利率5年以上贷款利率为6.55%,3-5年为6.40%,1-3年为6.15%。不同银行所执行的贷款利率会在这个基准利率之上有所浮动。


五、还款方式不同
商业贷款可以选择的还款方式非常多,在提前还款的问题上也更为自由、灵活。一般商业贷款在满一年后,每年都可以提前还款。相比之下,公积金贷款的还款方式较为单一,以等额本息和等额本金两种方式为主。此外,公积金贷款只有一次提前还款的机会。



参考资料:小编课堂:公积金贷款PK商业贷款知多少?

本帖子中包含更多资源

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?立即注册

x
回复

使用道具 举报

 
雨宁07 发表于 4 天前 | 显示全部楼层
 
楼上一堆答案说了半天或许大家还是没弄明白两者有什么不同。
下面我来用能看懂的话解释,简单粗暴好理解:

问题一:公积金贷款与商业贷款,有什么不同?
公积金贷的是公积金管理中心的钱,这个钱由广大职工及单位缴纳,由银行托管,由公积金管理中心审批,贷款根据你缴纳的情况有资格要求,额度有上限(不同地区不一而足,可登录当地公积金管理中心网站查看详细内容);
商贷贷的是银行的钱,贷不贷贷多少利率多少银行说了算。

问题二: 对于购房者哪个才是最佳选择?

必然公积金啊,公积金存在的意义是什么?不就是帮你买房子么。能贷公积金就贷公积金,妥妥的,利率比商贷低两个点,贷五十万三十年算下来比商贷少还二十来万,一辆迈腾,要不要?
回复

使用道具 举报

 
旋转门__ 发表于 4 天前 | 显示全部楼层
 
商贷or公积金贷款的特殊情况
写在前面:本文适合上海公积金的情况,一般来说肯定公积金合算,但有例外---老房子
      绝大多数人第一反应是必须用公积金贷款,因为公积金账户里的钱不用白不用。谬矣,两者最大差别并非还款来源不同。纯商贷一样可以用公积金月冲/年冲,公积金贷在公积金月冲不够时照样要自己贴钱还贷。利率不同才是核心。目前公积金贷款利率3.25%,商贷首套9折利率是4.41%,按100万贷款20年等额本息来算,商贷月供6278元,公积金5672元,相差600元,是个大数字!但是,考虑到贷款年限,先说结论,老破小适合纯商贷
      首先,纯商贷审批时间一般2~3周,放款时间为出产证后3天左右,很快。而公积金贷款审批时间一般1个月左右,放款时间不确定,慢的话也要一个月,取决于公积金中心的贷款额度。贷款材料也更复杂。所以在行情好的时候,公积金/组合贷的客户是很不受房东待见的,且审批时间过长,万一房东在过户前跳价,就欲哭无泪,纠纷不断了。
      其次,商贷年限为50多-房龄,看银行政策,有时还看年龄。一般90年代房子都能贷足30年,而公积金贷年限为35-房龄,组合贷中两者年限不必一致。假设夫妻俩贷款总额度300万,没有补充公积金,按公积金贷款额度最高为余额40倍,单方最高50万,组合贷为200万商贷,100万公积金贷。买95年老破小,300万纯商贷,按30年九折利率,月供约1.5万; 组合贷按220万30年九折,80万20年3.25%,月供合计约1.57万,相差近700元。
      由此可知,房龄越老,在商贷满足30年情况下,越适合纯商贷。至于30年多出的40万利息,考虑到一般上海6-7年就置换的频率,利息远没有那么多,且这几十万利息必须考虑到货币时间价值,并不是现值的概念。
回复

使用道具 举报

 
第三个夜晚 发表于 4 天前 | 显示全部楼层
 
1、贷款利率不同
对于申请者而言,最关系的还属贷款利率。公积金的贷款利率比商业贷款利率低,五年以内公积金贷款利率为4.0%,五年以上是4.5%。而商业贷款利率五年以上贷款利率为6.55,不同银行所执行的贷款利率在这个基准利率之上有所浮动。
2、贷款机构主体不同
住房公积金贷款管理主体是住房公积金管理中心,而商业住房贷款管理主体是各商业银行
3、贷款的资金来源不同
商业住房贷款资金来源是各商业银行的自营资金(即吸收的居民或单位存款),而住房公积金贷款资金来源是职工个人及所在单位缴存的住房公积金;
此外,贷款的对象也有所不同,商业性住房贷款对象是经资信考察合格,具有还款能力的自然一般针对信用良好,有还款能力的人即可办理,而公积金贷款对象是除具备商业贷款所要求的条件之外,还必须是缴存公积金的在职职工。
回复

使用道具 举报

 
您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

排行榜

关注我们:微信订阅号

官方微信

APP下载

全国服务热线:

400-033-0260

公司地址:上海市徐汇区文定路199号19层

Email:info@jinronggang.com

QQ:228508118

Copyright   ©2015-2018  金融港网